家だけ売る方法はある？土地を手放さずに建物を売却するメリット・デメリットと注意点（具体例付き）
「先祖から受け継いだこの土地だけは、どうしても手放したくない。でも、古くなった家は管理も大変だし、できれば売却したい…」
「子供たちが将来家を建てるかもしれないから、都内の便利な土地は残しておきたい。でも、今の家は住まないし、固定資産税も負担だ…」
このような、土地への愛着や将来計画と、建物の維持管理・売却ニーズとの間で悩んでいませんか？土地と建物をセットで売買するのが不動産取引の基本ですが、「家（建物）だけを売りたい」という切実な声は少なくありません。
結論として、家だけを売却し、土地は売らない（所有し続ける）ことは可能です。
しかし、それは一般的な不動産売買とは大きく異なる、特殊な取引形態となります。メリットがある一方、デメリットや注意点も多くあります。
この記事では、「家を売る、土地は売らない」という希望を叶える具体的な方法をお伝えします。土地を守りながら、建物の問題を解決したいとお考えの方は、ぜひこの記事を参考にしてください。
なぜ「家だけ売りたい」のか？ 具体的なシナリオ
「土地は手放したくないが、家は売りたい」とは、いったいどのようなケースなのでしょうか。いくつかの具体的な事例を見てみましょう。
Aさんは、地方にある実家を土地ごと相続しました。両親が大切にしてきた土地であり、将来Uターンする可能性もゼロではないため、土地は手放したくありません。
しかし、実家は古く、現在空き家で維持管理費（固定資産税、庭の手入れ、修繕費など）が年間数十万円かかっています。解体して更地にするにも費用がかかるため、建物を現状のまま、あるいは最低限のリフォームをして「定期借地権付き建物」として売却し、維持管理の負担から解放され、さらに地代収入を得ることを検討し始めました。
Bさんは、都内の好立地に土地付き一戸建てを所有しています。子供たちが独立し、夫婦二人では広すぎるため、住み替えを検討中です。
しかし、この便利な土地は将来的に価値が上がる可能性も高く、子供たちの誰かが家を建てる可能性もあるため、売却は避けたいと考えています。そこで、現在の建物を「定期借地権付き建物」として売却し、売却代金と地代収入を新しい住まいの資金に充てる、という資産戦略を考えました。
Cさんは事業でまとまった資金が必要になりました。自宅の土地・建物を担保に融資を受けることも考えましたが、先祖代々受け継いできた土地を手放すことや、担保に入れることに強い抵抗感があります。
そこで、建物だけを売却して資金を調達し、土地は所有し続ける方法として、定期借地権付きでの売却を検討しています。
これらのケースのように、経済的な理由、感情的な理由、将来的な計画など、様々な背景から「家だけを売る」という選択肢が浮上してくるのです。
「家を売る、土地は売らない」は本当に可能か？ その法的根拠
日本の民法では、土地とその上の建物は、それぞれ独立した不動産として扱われます（土地と建物は別々の登記簿を持ちます）。したがって、法律上は、土地と建物を別々に取引すること自体は可能です。
しかし、実際の不動産取引においては、土地と建物は一体として利用されることがほとんどであり、その価値も一体として評価されるのが一般的です。特に金融機関が住宅ローンなどで担保評価をする際には、土地と建物をセットで評価します。
そのため、「建物だけ」という取引は、通常の不動産市場では例外的で特殊な扱いとなります。これを実現する最も現実的で一般的な方法が、土地に「借地権」を設定し、その権利が付いた状態で建物を売却するという方法なのです。
そして、土地所有者の「土地は将来返してほしい」という意向と、購入者の「一定期間、土地を利用して建物を所有したい」という意向を合致させる現代的な仕組みが「定期借地権」です。
主要な方法：「定期借地権付き建物」としての売却
「家だけ売り、土地は売らない」を実現する核心的な方法、「定期借地権付き建物」としての売却について、さらに詳しく見ていきましょう。
「定期借地権」と「普通借地権」の決定的な違い
ここで、借地権の種類について、その違いによる影響を具体的に理解しておくことが重要です。
- 更新が前提: 契約期間が満了しても、借地人（建物の所有者）が希望すれば、地主（土地所有者）側に「正当事由」がない限り、契約はほぼ自動的に更新されます。この「正当事由」が認められるハードルは非常に高いのが実情です。
- 建物買取請求権: 契約が（例外的に）終了した場合、借地人は地主に対して「建物を時価で買い取ってくれ」と請求できます。
- 地主のリスク: 一度貸すと、半永久的に土地が自由に使えなくなるリスクが高い。そのため、新規に設定されることは稀です。
- 更新なし: 契約期間（原則50年以上）が満了すれば、契約は確実に終了します。更新はありません。
- 建物買取請求権なし: 契約終了時、借地人は建物を解体し、土地を更地にして地主に返還しなければなりません。
- 地主のメリット: 契約期間満了時に、確実に土地が更地の状態で戻ってくるため、安心して貸すことができます。「家だけ売りたい（土地は将来使いたい）」というニーズに合致しています。
- 契約方法: 公正証書などの書面で契約することが必須です。口約束は無効です。
このように、土地所有者（あなた）の視点から見ると、将来的に土地を取り戻したいのであれば、選択すべきは「定期借地権」となります。
期借地権付き建物の売却プロセス
あなた（土地所有者）は、借地権に詳しい不動産会社D社に相談。
「この土地（固定資産税評価額〇〇円）と建物（築30年、木造2階建て）について、定期借地権（期間50年）を設定して建物だけ売りたい」と伝えます。
D社は、土地・建物の法的状況、周辺の地代相場、類似の定期借地権付き建物の取引事例などを調査します。
「建物の査定額は800万円、適正な月額地代は土地の固定資産税・都市計画税（年間25万円）や近隣相場を考慮して7万円が妥当でしょう。
売出価格としては、建物価格と将来の地代収入などを考慮し、1500万円程度からスタートしてはいかがでしょうか」といった提案を受けます。
あなたはD社と専任媒介契約を結び、売却活動を開始。
広告には「定期借地権付き（期間50年、地代月額7万円、契約終了時更地返還）」と明記されます。
購入希望者Eさんが現れ、内覧。Eさんは「土地代がない分、初期費用は抑えられるが、地代とローン返済の合計額、50年後に更地にする点を考慮したい」と考えます。
D社はEさんに対し、メリット・デメリット、住宅ローンの選択肢などを丁寧に説明します。
価格交渉の結果、1400万円で合意。
公証役場で、あなたとEさんとの間で「定期借地権設定契約（公正証書）」を締結。
続いて、不動産会社の事務所で「建物売買契約」を締結し、Eさんから手付金100万円を受け取ります。
約1ヶ月後、金融機関でEさんが住宅ローンを実行。
あなたは残代金1300万円を受け取り、同時に司法書士が建物の所有権移転登記と定期借地権設定登記を申請。
鍵をEさんに渡して完了。
あなたはEさんから毎月7万円の地代を受け取ります。
Eさんは建物に住み、固定資産税（建物分）や修繕費を負担します。
50年後、Eさん（またはその承継人）は建物を解体し、更地にしてあなた（またはその相続人）に土地を返還します。
建物のみ売却（定期借地権設定）のメリット
定期借地権を設定して建物を売却することで、土地所有者（あなた）は具体的にどのような恩恵を受けられるのでしょうか。
具体例: Aさんのように、親から受け継いだ思い入れのある土地や、Bさんのように将来子供に使わせたいと考えているなど、土地を売却せずに所有し続けることができます。
具体例: 上記の例で、月額7万円の地代が得られる場合、年間収入は84万円になります。土地の固定資産税・都市計画税が年間25万円だとすると、差し引き59万円が手元に残ります（実際には所得税などがかかります）。
これが50年間続く可能性があると考えると、大きな不労所得となります。地代収入は、老後の年金の補完や、別の投資の原資にもなり得ます。
具体例: Aさんのように空き家を所有している場合、年間数十万円の固定資産税、火災保険料、庭の草むしりや簡単な修繕の手間、台風や地震の際の心配などから解放されます。
特に遠方に住んでいる場合、この負担軽減効果は非常に大きいと言えます。建物の所有権が移転すれば、これらの責任はすべて購入者のものとなります。
具体例: もしBさんが土地建物をセットで6000万円で売却した場合と、建物だけを定期借地権付きで2000万円で売却した場合を比較すると、譲渡所得（売却益）が大きく異なります。
譲渡所得が少なければ、当然、譲渡所得税・住民税の負担も軽くなります。（ただし、取得費や譲渡費用、各種特例の適用などによって税額は変わるため、税理士への相談が必要です。また、地代収入は別途、不動産所得として課税されます。）
建物のみ売却（定期借地権設定）のデメリットと注意点
メリットがある一方で、この方法特有のデメリットや注意点を十分に理解し、対策を講じなければ、思わぬトラブルに発展する可能性があります。
- 具体例: 周辺の土地所有権付き中古戸建てが5000万円で取引されているエリアで、同等の建物を定期借地権（期間50年）付きで売却する場合、買い手は「土地の価値がない」「地代負担がある」「ローンが組みにくい」「将来売りにくい」といった点を考慮します。そのため、単純に「土地価格分が安くなる」という計算にはならず、市場での評価はさらに厳しくなり、売却価格は2500万円～3500万円程度、あるいはそれ以下になることも覚悟する必要があります。期待通りの価格で売れない可能性が高いことは、最初に理解しておくべき最も重要な点です。
- 購入者の心理: 多くの人は「マイホーム＝土地付き一戸建て」というイメージを持っています。定期借地権付き建物は、「永住できない（いずれ更地返還）」「地代がかかる」「ローンが借りにくい」「売却しにくい」といった点から、購入をためらう人が多いのが実情です。特に、終の棲家を求める層や、資産価値を重視する層からは敬遠されがちです。
- 結果: 買い手の候補が限られるため、通常の物件よりも売却に時間がかかる傾向があります。数ヶ月、場合によっては1年以上買い手が見つからないケースも想定しておく必要があります。
- 適正地代の難しさ: 地代は、固定資産税・都市計画税の2～3倍程度が目安と言われることもありますが、地域や土地の状況によって大きく異なります。近隣の地代相場、土地の利便性、将来の固定資産税上昇リスク、契約期間などを総合的に考慮する必要があります。
- トラブル例1（設定ミス）: 地代を安易に固定資産税の〇倍と決めたが、数年後に近隣の地代が大幅に上昇。値上げ交渉をしたが、契約書に地代改定に関する明確な条項がなく、借主も応じず、低い地代のままになってしまった。
- トラブル例2（滞納）: 借主の経済状況が悪化し、地代の支払いが滞るようになった。督促しても改善せず、最終的に契約解除と建物収去を求める法的手続きが必要になった。
- 対策: 専門家（不動産鑑定士や借地権に詳しい不動産会社）に相談し、根拠のある地代を設定する。契約書には、地代の改定に関する条項（例えば、固定資産税の変動や、〇年ごとに協議するなど）を明確に盛り込むことが重要です。
- 金融機関の視点: 定期借地権付き建物は、担保価値が低い（土地がない、期間制限がある）と判断されがちです。そのため、住宅ローンの取り扱いがない、融資額が低い、金利が高い、審査が厳しいといった傾向があります。
- 買主への影響: 購入希望者が見つかっても、住宅ローンの審査に通らず契約に至らないケースがあります。「フラット35」など一部の商品は利用可能ですが、それでも選択肢は限られます。
- 売主（あなた）ができること: 事前に、提携ローンを提供している金融機関や、定期借地権付き建物への融資実績がある金融機関を不動産会社にリストアップしてもらい、購入希望者に情報提供できるように準備しておくと良いでしょう。
- 50年以上の契約期間: 定期借地権は50年以上という非常に長い契約です。その間に、あなたや購入者の状況、社会経済情勢、法制度などが変化する可能性があります。
- 管理の手間: 地代の受け取り管理、数十年ごとの契約内容の見直し（必要であれば）、借主からの問い合わせ対応など、長期にわたる管理業務が発生します。相続が発生した場合、これらの権利義務は相続人に引き継がれます。
- 底地（そこち）の売却: 定期借地権が設定されている土地（底地）を売却することは可能ですが、その価値は更地価格よりも大幅に低くなります。なぜなら、買い手は土地の所有権を得ても、借地契約期間中は自由に土地を利用できず、地代収入しか得られないからです。一般的に、底地価格は更地価格の10%～30%程度にしかならないと言われています。将来、土地全体を売却する可能性が少しでもあるなら、定期借地権の設定は慎重に検討すべきです。
- 公正証書の重要性: 定期借地権設定契約は、必ず公正証書で作成しましょう。これは法律上の要件ではありませんが（一般定期借地権の場合）、契約内容の明確化と証明力の確保のために強く推奨されます。
- 盛り込むべき条項例: 契約期間、地代（額、支払方法、改定条項）、保証金や権利金の有無、建物の用途制限（居住用以外禁止など）、増改築の際の承諾要否、契約解除条項（地代滞納時など）、契約終了時の原状回復（更地返還）義務などを、曖昧さなく具体的に規定しておく必要があります。
「家だけ売る」を成功させるための実践的ポイント
これらのデメリットや注意点を踏まえ、売却を成功させるためには、以下の点を実践することが不可欠です。
- 失敗例: 「とりあえず近所の不動産屋に」と相談したが、定期借地権の知識が乏しく、「普通の家と同じように売れますよ」と楽観的な見通しを立てられ、適正でない価格で売りに出した結果、全く反響がなく時間だけが過ぎた。
- 成功への道: 借地権・底地の取引実績が豊富な不動産会社を複数探し、査定と提案を比較検討しましょう。担当者の知識レベル、過去の類似案件の取り扱い経験、販売戦略の具体性などをしっかり確認します。「定期借地権付き建物の売却実績は年間何件ありますか？」「どのような販売活動を計画していますか？」「購入希望者への説明で注意している点は何ですか？」といった具体的な質問を投げかけてみましょう。必要であれば、弁護士や不動産鑑定士への相談も並行して行います。
- 価格設定の考え方: 「できるだけ高く売りたい」のは当然ですが、相場とかけ離れた価格では売れません。不動産会社の査定額や、近隣の類似物件（もしあれば）の成約価格を参考に、「売れる可能性のある現実的な価格」を設定することが重要です。場合によっては、少し低めの価格からスタートして早期売却を目指す戦略も考えられます。
- 地代設定の交渉: 地代は売却後の長期収入の源ですが、高すぎると買い手の負担が増し、売却の妨げになります。固定資産税、周辺相場、購入者のローン返済額などを考慮し、買い手にとっても納得感のある水準を探る必要があります。専門家の意見を聞きながら、慎重に決定しましょう。
- 伝えるべきこと: 定期借地権付き建物のメリット（初期費用が安いなど）だけでなく、デメリット（地代、更新不可、更地返還、ローン制限、転売の難しさなど）を包み隠さず、具体的に説明することが極めて重要です。曖昧な説明は、後の「話が違う」といったトラブルの原因になります。
- 不動産会社との連携: 媒介契約を結ぶ際に、不動産会社に対して、購入希望者への説明責任をきちんと果たしてもらうよう、念を押しておきましょう。重要事項説明書の内容もしっかり確認します。
- 弁護士・司法書士の活用: 定期借地権設定契約書（特に公正証書にする場合）や建物売買契約書の作成・確認は、不動産取引と借地借家法に詳しい弁護士や司法書士に依頼することを強く推奨します。 典型的な契約書をそのまま使うのではなく、ご自身の状況に合わせて必要な条項を盛り込み、リスクをヘッジするようにしましょう。
定期借地権付き建物としての売却プロセス
- 相談・調査: 不動産会社選びを慎重に。複数社に相談し比較検討。
- 査定・地代設定: 査定額の根拠、地代設定の妥当性をしっかり確認。希望額と現実的な売却可能額のギャップを認識する。
- 媒介契約の締結: 契約期間、仲介手数料、不動産会社の義務などを確認。販売活動計画を具体的に聞いておく。
- 売却活動の開始: 広告内容（「定期借地権付き」の明記、メリット・デメリットの表示）を確認。内覧時の対応方針を不動産会社と打ち合わせる。
- 購入申込・条件交渉: 価格だけでなく、地代、契約期間、引き渡し条件など、細部までしっかり交渉・確認。購入希望者のローン審査状況を注視する。
- 契約の締結: 重要事項説明をしっかり聞く。契約書（定期借地権設定契約、建物売買契約）の内容を隅々まで確認。不明点は必ず質問し、納得してから署名・捺印する。公正証書での作成を検討する。
- 決済・引き渡し: 登記に必要な書類を事前に準備。残代金の入金を確認してから鍵を引き渡す。
- 確定申告: 譲渡所得が発生した場合は、忘れずに確定申告を行う。税理士に相談すると安心。
まとめ：「家を売る、土地は売らない」– リスクを理解し、専門家と歩む道
「家だけを売り、土地は売らない」という選択は、定期借地権を活用することで実現可能です。土地を守りながら建物の問題を解決し、地代収入を得られるという魅力的な側面があります。
しかし、それは通常の不動産売買とはことなる、複雑でリスクも伴う取引です。売却価格の下落、買い手の見つけにくさ、住宅ローンの壁、長期契約に伴う不確実性、将来の土地処分の制約など、数多くのハードルがあります。
この選択をするかどうかは、メリットとデメリットを見極めて慎重に判断する必要があります。
そして、もしこの道を選ぶのであれば、信頼できる専門家（借地権に精通した不動産会社、弁護士、税理士、不動産鑑定士など）のサポートは不可欠です。独断で進めることは避け、専門家の知識と経験を活用しながら、一歩一歩、着実に手続きを進めていくことが、成功への唯一の道と言えるでしょう。
この記事が、あなたの問題を解決するきっかけとなれば幸いです。
※この記事は、一般的な情報提供を目的としたものであり、法律や税務に関する専門的なアドバイスを提供するものではありません。具体的なアドバイスについては、専門家にご相談ください。
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